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2011-05-08 中國時報 【張金鶚、江穎慧】

奢侈稅政策尚未開始施行，面對業者一面宣傳此措施對抑制房價無效，市場很快就會復甦；另一方面又宣稱相關行業將湧現倒店潮、高失業率窘境，在此政策效果仍待觀察之際，政府卻急忙興建「現代住宅」、「合宜住宅」、「社會住宅」等各式住宅增加供給，更離譜是房價未下跌卻鼓勵民眾購屋，大幅增加青年安心購屋貸款最高可達七二○萬元。政府推出一連串有關房地產措施，企圖實現「居住正義」，然觀察這些措施內涵，卻讓一般民眾更加混淆，政府到底對住宅政策有無基本理念？似乎出現左手「打房」，右手卻「護房」的錯亂現象。到底，政府是要維護的是一般人民的「居住正義」，抑或是建商仲介業者的「居住正義」？

繼奢侈稅政策通過後，市場上投資氣氛明顯降溫甚多，由於未正式開徵，目前統計數據僅呈現量縮價未明顯下降，主要是因民眾預期心理，其抑制房價不合理飆漲的政策效果尚未達成。然而，府院卻已基於「打房過頭，經濟縮頭」的疑慮，在遏止炒作的奢侈稅措施未真正施行前，即提出活絡房市的各項優惠方案，此思維實在令人不解？奢侈稅的政策說帖已明確說明，此項措施僅是打擊短期不合理的投資客，針對兩年內短期交易課徵，相較於新加坡對四年內交易均另外課徵印花稅，奢侈稅的影響範圍仍屬有限，如此就宣稱打房過頭，影響總體經濟，其結論不知從何而起？

回歸健全房屋市場的意義，短期交易買賣頻繁的房市是不正常行為，而所得未成長房價一路上漲的房市也是不合理；以奢侈稅打擊不合理房市是房市健全的第一小步，房市若能回歸合理正常之市場交易，才有利於長期穩定房市健康發展，對整體經濟長遠發展應更加助益。若在房市導向合理發展的過程，而導致總體經濟不成長，顯然目前的經濟成長是不健康，經不起輕輕一擊。

行政部門最大的迷思，是因為政府長期以來視房地產為火車頭工業。經過學界長期研究，早已提出嚴謹學術報告，說明台灣房地產並非火車頭工業，特別優厚鼓勵房地產，也未必能帶動總體經濟成長，反而造成「過度投資與過度消費」房地產，造成市場存留大量空餘屋，人民陷入「屋奴」困境，國家經濟成長過度依賴房地產業，而形成整體國家資產泡沫的結果。我們已經從其他國家得到教訓，最近例子是歐洲的愛爾蘭、西班牙，以及過去的日本等國家都是明顯的前車之鑑。面對這些國家的失敗經驗，政府之所以仍不願認清房地產的困境，或許是擔心房地產業者的政治壓力吧！

每個國家面對相同的住宅問題，都必須因應其不同的時空環境，扮演不同的政府角色。台灣無法像新加坡、香港甚至歐洲國家，政府擁有大多數房屋及土地，可藉由增加供給解決人民需求，並影響房地產市場。在政府面對台灣有限的住宅及土地資源，且公部門所擁有房屋與土地也是有限的前提下，應認清要解決的是人民居住問題，並非解決人民置產（賺錢）問題，如何充分有效利用有限的房屋及土地資源是重要關鍵。政府應優先提供弱勢族群解決其居住問題，採取只租不售策略才是核心。如何充分利用民間空餘屋，避免資源浪費，健全出租住宅市場才是施政重點，而非以供給面手段，一面大量的興建房屋，一面又提供優惠房貸，但房價仍高高掛，人民將長期苦哈哈，業者卻笑哈哈！

政府在健全房市理由下，提出多項活絡房市措施，然實則是不願意面對當前房市困境，讓資訊更加透明化，更遑論居住品質與居住安全的提升。目前台灣的現況是高房屋自有率、高空屋率和高房價，未來的景象則是少子化與資產泡沫。認清現況與未來發展，「居住正義」應是保障人民居住權利，抑制房屋投機買賣，稅制改革是後續應面對的積極作為，勿讓長期以來的迷思一再迷濛政府的住宅政策！（作者張金鶚為政治大學地政系特聘教授，江穎慧為同系助理教授）